住宅ローンの仕組みについて

保険・制度その他

家を購入するか賃貸で過ごすか・・


結構永遠のテーマ的な感じですよね。

40代のぼくらおっさん世代だと、親世代からの思想が強く、一軒家を持ってこそ一人前
みたいな流れが根強く、最終的には家を購入し、同じ地に根付く・・・


みたいな考えが当たり前でしたが、今は双方の良さがあり、家族のスタイルもさまざまな
ので、昔のように家購入一択。


では無く、選択の自由がありますよね。


そして、悩んでいるとよく言われる言葉として

賃貸とは違って、家は資産になるから、購入した方が良いよ!!

ですが、はっきり言って鵜呑み後悔する可能性もあるため、よく考える必要があります。


家は、購入した時点で資産価値は低下していきます。


また、家を購入すると、当然ながら維持費が掛かります。
毎年の固定資産税やある程度の年数でメンテナンス費などが掛かるため、購入後一切
お金が発生しない訳では無いため、その辺を踏まえた上で購入するか否かの決断をする
必要があります。


そして、隣人など周囲の方ともうまくやれなくてもそうそう引っ越しなど出来ないなど
デメリットも多いです。
(別に脅しているわけではないですよ)


ですが、家を購入する多くの方が思うのは、

自分の城を手に入れたい!!

って、夢をお持ちですよね。

そんな夢を応援するため、損しない購入を考えなければなりません。

数ある購入のデメリットも考慮つつ、購入を踏み切る場合、多くの人が活用するのが
「住宅ローン」です。

損しないためには、
システムについて正しく理解する必要が有るため、今回は一緒に学んでいきましょう。


まず初めに

住宅ローンとは、住宅を購入する際、一括では支払えないため、多くの人が利用する金融商品
です。
基本的には、購入した物件を担保として銀行などの金融機関から融資を受けて、定められた契約
に則って借入金プラス利息を返済していく・・と言った仕組みです。


住宅ローンには3つの金利タイプがあり、

1⃣全期間固定金利型
 ⇒借入時の金利が全期間変わらない
2⃣変動金利型
 ⇒金融情勢の変化に伴い、定期的に金利が変動する
3⃣固定金利期間選択型
 ⇒一定期間固定金利を適用する

具体的に図で表すと

                                                 【SUUMOより引用】

1⃣~3⃣の金利タイプに対し、メリット・デメリットを纏めると

メリットデメリット
1⃣全期間固定金利型・返済額が一定
・返済計画の見通しを立てやすい
・金利変動が無いため、精神的な
 不安がない
・金利は高めに設定されている
2⃣変 動 金 利 型・金利がかなり低く設定されている
・契約者の返済負担を抑える「5年
 ルール」や 「125%ルール」が
 ある
・半年に一度金利の見直しが行われる
・総返済額が不明なため、先の見通しを
 立てにくい
3⃣固定金利期間選択型・固定期間がはっきりしているため、
 「一定期間だけ支出を抑えたい」など
 ライフプランにあわせた返済が可能 
・固定期間終了後は金利タイプを選び
 直さなければならない
 (変動金利or固定金利期間選択型)
・契約者の返済負担を抑える「5年ルール」や
 「125%ルール」は適用されない

そして、金利を決めたら次は、返済方法を2種類から決めます。

❶元利均等返済
 ⇒毎月の返済額を一定にして返済する。
❷元金均等返済
 ⇒返済期間が進むにつれ、返済額が減っていく。

元金の減りが早いため、❷の元金均等返済の方がトータルのローン返済額は少なくなる
メリットがある。

ただし、借入当初の負担が大きいことと「5年ルール」や「125%ルール」と言った返済
額の負担を抑える仕組みが無いと言ったデメリットもあるため、メリットとデメリットを
考え、確定させる必要があります。

最後に住宅ローンには、3つのタイプがあり、

①公的融資
 ⇒国や自治体などと言った公的機関が提供しており、
  「財形住宅融資」「自治体融資」の2つがある。

②民間融資
 ⇒メガバンク・ネットバンクなどの金融機関が提供し、おおむねの方は
  「民間融資」となる。

  不動産やハウスメーカーと金融機関が提携しているローンを「提携ローン」、
  それ以外を「否提携ローン」と言う。

③フラット35
 ⇒民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供する、ハイブリッド型の住宅ローン
  と言い、主な特徴は
1)質の高い住宅への融資を目的としているため、独自の物件検査に通る必要がある
2)契約者の年収や職業基準が優しく、自営業、非正規雇用者でも利用しやすい
3)全期間固定金利なので、返済期間中は金利が一定
4)「買取型」と「保証型」があり、それぞれ仕組みは異なる
5)買取型の場合、団体信用生命保険(団信)の加入が任意となる

ざっくり言うと「金利タイプ」「返済方法」「ローンタイプ」を決め、初めて住宅ローンが
確定です。

これだけ決めることが多いと、何が正解か分からないわ

と多くの方が足踏みしてしまいますが、子供の生まれる時期、人数、ご自身の年齢など各家庭の
ライフプランに合った住宅ローンを決めていく決断をしていかなければなりません。


決して、一社のみで確定するのではなく、数多く話しを聞き、色々比較した上で確定するように
して下さい
!!


決めるポイントは、

やはり金利が低いところです。

住宅ローンは一般的な金利と比較するとかなり安く設定されているため、極力、借入時の返済期間
はできるだけ長くしておき、毎月の返済額を少なく設定した方が、負担が少なくなります。
(それでも借りる額と期間が長いため手数料がかなり高くなってしまいますが・・)

また、ボーナスは経済情勢により、出ない事もあるため、ボーナス返済は見越さず、繰り上げ返済
して、元本と利息の負担を減らし、返済期間も短くしていく方がライフプラン的にはおススメです。

決めた後は、住宅ローン控除を活用し、少しでも負担を低減させていきましょう。
(住宅ローン控除改正については、「2022年度 制度改正をおさらい 」で記載しているため、
 参照下さい)


周囲に流されることなく、後悔が無いよう選択して幸せなハッピーライフを目指して下さいね。

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